農地転用・農地利用

有料駐車場経営にはどのような資格が必要か

駐車場を始めるにあたっては、特別な資格は必要としません。免許の取得や登録制度もありません。駐車場法で定められた広さ以下であれば届出も不要のため、小規模な駐車場経営ならば非常に気軽に始められます。

自分の土地を所有していない場合、借地で駐車場経営を行うケースもあります。こちらも、住宅用地など土地自体に制限がなければ、問題なく事業を始められます。ただし農地を借り上げて駐車場にする場合には、農地転用許可申請が必要となります。

駐車場の経営は比較的失敗がなく準備資金も少なくてすむため、サイドビジネスとしても人気があります。狭い土地でも場所さえよければ、それなりの収益が上がります。

立地条件と利用料の設定が、駐車場経営成功のカギを握っているといえそうです。

有料駐車場経営開始のために必要な準備

駐車場経営を始める際には、駐車場として活用できるかどうか、土地の広さの見積もりから始めます。駐車場に必要な面積は乗用車1台当たりで、7坪（約23㎡）です。時間貸し駐車場であれば、2～3台分でも十分に事業にできます。

駐車場経営には設置から運営まですべてを自分で行う「自己経営」と、土地のみを提供して専門業者に委託する「運営委託」の2つの方法があります。

収益率が高いのは当然「自己経営」ですが、駐車場の設置から料金徴収、保守点検など手をかけなければならない業務が数多く発生します。無理なく運営するためには、良く考えてから選択をする必要があります。

駐車場には平面と立体のタイプ別の他にも、月極め、時間貸し、日貸しなどの種類があります。立地に合わせ、もっとも効率よく収益が期待できる運営方法を検討しておきます。

有料駐車場経営で届出が必要となる場合

駐車場の開業にあたり、駐車場法に該当する場合には届出が必要となります。届出の主な条件としては、次の通りです。

・都市計画区域内にある

・駐車料金を徴収し、自動車の駐車の用に供する部分の面積が500㎡（約150坪）以上である

・誰でも時間利用ができる公共駐車場である

上記に該当する場合には、各自治体の窓口に「路外駐車場設置届」を提出します。路外駐車場とは、道路外にある駐車場を指します。道路上にあるパーキングメーター以外の駐車場が対象となります。

届出の際に必要となる書類には、設置届出書、駐車施設等の概要、地形図（駐車場の位置を標示したもの）、管理規程届、平面図などがあります。立体駐車場の場合にはさらに、立面図、断面図、建築確認通知書、建築検査済証の提出を求められます。

運営委託する場合には、業務（管理）委託契約書も提出します。

有料駐車場経営を行う際の注意点

駐車場経営を事業として成功させるためには、周囲の環境調査が欠かせません。交通量や駐車場としての需要を確認し、料金設定に反映させます。また立地条件によっては照明の設置などが必要となる場合もあります。

整地や舗装、機械類の設置など設備にかかる金額を、事前にしっかりとチェックしておかなければなりません。設備投資の回収がどれくらいでできるのか、収支を策定しておくようにしましょう。

駐車場法の該当外であっても、土地の転用届けなどが必要となる場合もあります。また立体駐車場を建設する場合には建築基準法が適用されるため、建築物としての届出が必要です。

また、駐車場経営での収入は、不動産所得となります。忘れずに申告を行ってください。固定資産税や都市計画税、相続税については更地として扱われ、税額についても確認が必要です。

駐車場経営は比較的着手しやすい事業ですが、届出の有無などの判断が難しい場合もあります。また届出が必要な場合では、書類の整備に手間がかかります。手落ちのないように、専門家の指示を仰ぎながら、準備を進めていきましょう。

駐車場経営を成功させる専門家のアドバイス

土地さえあればそれほどの元手がなくても着手可能な有料駐車場経営ですが、押さえておかなければならないポイントがあります。条件によっては届出が必要となる場合もあるため、該当するかどうかを確認しておかなければなりません。判断に悩むときには、法律に精通した専門家に相談してみることをおすすめします。公共性のある事業だけに、思い込みで判断するのは賢明とはいえません。

農地転用とは？

そもそも農地転用とは、農地を農地以外の用途に変更することをいいます。

例えば相続で手に入れた土地が農地だった場合は、農地として活用しなければなりません。

しかし、

・太陽光発電の売電収益を検討している

・農業ではなくアパート経営で賃貸収益を得たい

・農地を宅地にして、新しい店舗を建てたい

という場合は農地のままでは上記の事業を行うことができず、農地転用という手続きが必要となります。

なぜ農地転用の手続きが必要になるのかというと、日本の国土面積が関係しています。日本の国土は他の諸外国に比べて狭小であるため、どのように土地を活用するかについては計画的かつ合理的な利用が求められています。そのため、貴重な食料供給の基盤となる農地を自由に利用することは農地法によって制限されているため、「農地転用」という許可が必要となるのです。

しかし、すべての農地を他の目的で使用することができるわけではありません。農地転用できない農地について詳しく確認しましょう。

農地転用できない農地とは？

農地転用の許可基準には、「立地基準」と「一般基準」の2つがあります。

「立地基準」は、農地が所在している区域によって許可方針が異なるというもので、

・農用地区域内農地

・甲種農地

・第1種農地

の3区分の農地は原則不許可となっています。ただし、市町村が定める農用地利用計画や土地収用法に関する農地転用は、例外として認められることになっています。

以下のような、

・第2種農地

・第3種農地

については、一般基準と照らし合わせて許可するかどうかを都道府県農業委員会が審査することとなっています。

土地が農地であるかどうかは、「不動産登記事項証明書」の地目で確認することができます。地目が「田」や「畑」になっていれば、その土地は農地として扱う必要があります。そして、その農地が上記のどの区分に該当するかについては、市町村の農業委員会へ問い合わせることになります。

農地転用するための手続きとは？

農地転用するための許可手続きは、農業委員会へ許可申請を行うことになります。そして申請を受けた農業委員会で検討を重ね、最終的に都道府県知事や指定市町村長から申請者へ許可が下りることになります。

既成事実を作ってしまえば許可が下りやすくなるだろうと、許可がないまま農地転用すると農地法違反としてペナルティを負うことになります。農林水産省から発表されているデータによると、平成26年で行政庁が見つけた違反転用は3,922件で、原状回復したのは19件、追認許可は3,650件、その他や未是正のものが253件となっています。このデータからもわかるように、違反転用のうち原状回復として田や畑に戻さなくてはならないケースが実際にあります。勝手に土地を活用せずに、必ず農地転用許可を取るようにしましょう。

農地転用は行政書士へ相談しよう

農地転用に関する様々な手続きは、専門家である行政書士へ依頼することができます。

先ほどの農林水産省のデータにもあったように、無断転用していた場合についても「追認許可」をすることによって農地以外の地目として土地を活用することができるようになります。無断転用していた場合の追認許可は、「是正申請」という手続きが必要になります。新規に申請する場合に比べて、農業委員会以外の機関との協議が必要になることもあり、手続きが煩雑になる傾向があります。

また、土地の地目を確認するための書類を取り寄せる手間がかかるだけでなく、農業委員会への問い合わせが必要になるなど、農地転用の許可申請をする前にも様々な手続きが必要となります。そのような場合でも、行政書士へ依頼すればスムーズに解決することができるようになります。農地転用に強い専門家のサポートを得ながら手続きすることができれば、個人で手続きする心細さや不安を解消することが可能となります。

農地転用には締め切りがある

農地転用には、市町村で定められた許可申請の締切日が設定されています。毎月の締切日に合わせて農地転用手続きをしなければ、申請が1ヶ月先になってしまうことがあります。

しかし、行政書士へ依頼すれば、最短日時で農地転用手続きをすることができるようになるため、スムーズに許可が下りることになるでしょう。太陽光発電を設置するための税制優遇等で期限が迫っている場合は、一刻も早く行政書士へ農地転用の手続きを依頼することをおすすめします。